Миллионы пустующих домов в Японии создали новую нишу на рынке жилья
По всей Японии в заброшенном состоянии находятся более 8 миллионов домов, что является следствием сокращения численности населения и миграции людей в крупные города.
Для некоторых компаний это не просто зловещий демографический сигнал, но и деловая возможность. Например, бизнес-модель компании Katitas Co. основана на том, что они скупают бесхозную собственность в сельских районах за бесценок, делают недорогой ремонт зданий и перепродают их тем японцам, которые не могут себе позволить приобрести или построить новый дом.
Эта бизнес-модель, которая может быть воспринята нелепой в других странах, в Японии считается инновационной, потому, что в местной культуре глубоко укоренилось отвращение к домам, уже бывшим в употреблении. Стоимость акций компании выросла более чем на 60 процентов в этом году, так как инвесторы полагают, что модель будет приносить стабильно более высокую прибыль.
“У этого бизнеса большой потенциал,” — сказал Кацутоси Араи, президент и генеральный директор Katitas. “Люди, которые живут в сельской местности, но не могут позволить себе новые дома, не имеют выбора качественного и доступного жилья”. Согласно отчету правительства Японии, в 2018 году рекордное количество домов — 8,46 миллиона — остались заброшенными. По мнению компании, это число, составляющее 14 процентов от общего числа домов в стране, будет только расти. “Понятно, что число пустующих домов будет расти,” — сказал Араи. “Существует огромный пул недвижимости, который мы можем скупить”.
Традиционно дома в Японии не строятся так основательно и надолго, как в США или Европе. Деревянные дома в стране, как правило, обесценивались до нуля в течение примерно 20 лет и часто разрушались и перестраивались. Продажи бывших в употреблении домов составляют всего 15 процентов рынка, по сравнению с 83 процентами в США и около 88 процентами в Великобритании, согласно официальным данным.
Katitas в основном покупает дома на одну семью, со средним возрастом около 30 лет в региональных городах. Согласно стандарту компании, в реконструкции используется стандартный набор инструментов для ремонта. Например, установка новых полов, кухонь и туалетов. Такие дома продаются примерно за половину стоимости сопоставимого нового дома. Покупателями обычно являются люди в возрасте от 30 до 50 лет с годовым доходом от 2 до 5 миллионов йен.
“Бизнес-модель компании действительно хороша,” — сказал Сота Ватанабэ, финансовый аналитик из Rheos Capital Works Inc. в Токио, который владеет акциями Katitas. Вероятно, это будет “стабильный и устойчивый рост”.
Операционная прибыль Katitas, расположенной в префектуре Гунма, составила 9,1 млрд йен за финансовый год, закончившийся в марте, что более чем вдвое превысило уровень прибыли три года назад. Аналитики ожидают, что она увеличится до 12,4 миллиардов йен к концу марта 2021 года, согласно оценкам, составленным Bloomberg.
Примечательно, что отремонтированные дома зачастую продаются уже с оформленным внутренним интерьером и мебелью. Сейчас ритейлер по продаже товаров для дома Nitori Holdings Co. владеет примерно 34 процентами акций в Katitas после приобретения доли у Advantage Partners Inc. за несколько месяцев до того, как частная инвестиционная компания продала оставшиеся акции компании через листинг Katitas в декабре 2017 года. Katitas начала продавать бывшие в употреблении дома с диванами, столами и другими предметами Nitori. Nitori в свою очередь заявила, что выбрала Katitas в качестве партнера, потому что у фирм схожая философия управления.
Г-н Араи присоединился к Katitas в 2012 году, когда компания все еще принадлежала Advantage Partners. Его миссия состояла в том, чтобы спроектировать поворот в фирме, которая боролась в то время. Он ввел модель покупки пустующих домов напрямую у владельцев, а не прежний метод покупки домов на судебных аукционах. Предложение жилья на таких аукционах истощалось и лоты становились все дороже.
Сейчас компания делает акцент на правильной оценке объектов недвижимости и рисками, связанными с их приобретением, а также на опыте в области ремонта. По словам г-на Араи, Katitas планирует продавать по 10 000 домов в год в ближайшие 10 лет по сравнению с 5 352 домами, проданными в прошлом финансовом году. В долгосрочной перспективе он стремится увеличить этот показатель.
